Vorlagenummer

Stadt Reutlingen

61 Amt für Stadtentwicklung und Vermessung

Gz.: Schw/Vas

12/066/02 neu

zu TOP 4 ö GR 18.12.2012

18.12.2012

Beratungsfolge

Datum

Behandlungszweck/-art

Ergebnis

GR

18.12.2012

Entscheidung

öffentlich

 

 

Beschlussvorlage

Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025

 

Bezugsdrucksache

98/145/1; 10/005/97; 12/005/54; 12/005/54.1; 12/048/01; 12/048/03; 12/066/02; 12/097/01

 

 

Beschlussvorschlag

 

  1. Zur Positionierung der Stadt Reutlingen in der Wohnungsmarktregion erstellt die Stadtverwaltung ein Programm zur nachhaltigen Wohnbauflächenentwicklung mit dem Zielhorizont 2025 (Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025).

 

  1. Zielwert für die Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025 ist, bis zum Jahr 2025 die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau von durchschnittlich 290 Wohneinheiten pro Jahr zu schaffen.

 

  1. Als Maßgabe für die Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025 gilt, den Flächenverbrauch so gering wie möglich zu halten und Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen anzubieten.

 

  1. Das Wohnungsunternehmen der Stadt Reutlingen, die „GWG – Wohnungsgesellschaft Reutlingen mbH“, ist bei der Erstellung der Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025 einzubinden.

 

 

Finanzielle Auswirkungen

 

HHJ

HHST

Betrag in €

über-/

außerplanm.

Auswirkung

Erläuterung

 

 

 

 

 

 

 

Deckungsvorschlag

 

HHJ

HHST

Betrag in €

Auswirkung

Erläuterung

 

 

  

 

 

 

Begründung

 

 

Bis in das Jahr 2025 müssen durchschnittlich rund 290 neue Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt werden, um die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt Reutlingen zu befriedigen. Damit geht auch einher, die herausragende Position der Stadt Reutlingen – mit ihren oberzentralen Angeboten – im Wohnungsmarkt der Region zu halten.

 

Zu diesen Ergebnissen kommt das Institut „empirica ag Forschung und Beratung“ aus Berlin in der für die GWG – Wohnungsgesellschaft Reutlingen mbH erstellten Wohnungsmarktanalyse.

 

Die Umsetzung des Zielwertes von 290 neuen Wohneinheiten pro Jahr bedeutet, dass bis 2025 die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung von Wohnbauflächen in einer Größenordnung von 100 ha zu schaffen sind. Die Erfüllung dieser ehrgeizigen und herausfordernden Aufgabenstellung bedingt, dass sie als neuer Arbeitsschwerpunkt sowohl in der Stadtverwaltung als auch im Gemeinderat offensiv vorangebracht wird.

 

Dass das hierfür notwendige Wohnbauflächenprogramm kein „Selbstläufer“ ist, zeigen die Daten der Stadtverwaltung.

 

So werden die kurzfristig verfügbaren Innenentwicklungsflächen in der Kernstadt inzwischen rar und stellen keine ausreichende Basis mehr für den prognostizierten Wohnflächenbedarf dar (siehe Anlage). Auf der anderen Seite können Konzepte zur Erschließung neuer Wohnquartiere im Innenbereich, wie etwa der Rahmenplan „City-Nord“ (GR-Drucksache 12/048/01 und 12/048/03) mit einem Potenzial von bis zu 1.000 Wohneinheiten, aufgrund der Vielschichtigkeit der zu bearbeitenden Themen, nicht kurzerhand verwirklicht werden.

 

Hinzu kommt, dass die wenigen Maßnahmen in den Reutlinger Stadtteilen, beispielsweise „Orschel-Hagen/Süd“, „Sickenhausen/Hau“ oder „Ohmenhausen/Näglesäcker-Talwiesen“ allenfalls helfen können, den kurzfristigen Bedarf zu decken. Leider blieb auch die Resonanz bei der Baulückenaktivierung – trotz des hohen Einsatzes der Verwaltung und dem engagierten Auftreten der Bezirksbürgermeisterinnen und Bezirksbürgermeister – eher gering (GR-Drucksache 12/005/54.1).

 

Obwohl die Baugenehmigungsdaten zeigen, dass der Zielwert von 290 Wohneinheiten pro Jahr der durchschnittlichen Bautätigkeit der zurückliegenden Jahre in der Stadt Reutlingen entspricht (beispielsweise wurden 2011 Baugenehmigungen für rund 340 Wohneinheiten erteilt), verdeutlichen die vorgenannten Fakten, dass die Stadt Reutlingen sich jetzt offensiv mit der künftigen Wohnbauflächenentwicklung bis in das Jahr 2025 auseinandersetzen muss.

 

Die Prognose von Empirica geht für den gesamten Prognosezeitraum bis 2025 von einem stetig steigenden Wohneinheitenbedarf aus, wenngleich der jährliche Neubaubedarf – von hohem Niveau ausgehend – langsam zurückgeht. Im Durchschnitt werden über den Prognosezeitraum hinweg durchschnittlich jährlich 290 Wohneinheiten benötigt. Im Strategiepapier der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG – welches ergänzend zur Wohnbauflächenoffensive zu sehen ist – wird entsprechend des Planungshorizonts bis 2020 von einem über dem Durchschnitt liegenden Prognosewert ausgegangen.

 

Die „Weichen“ – gerade auch für langfristige Planungen – sind rechtzeitig zu stellen. Es gilt daher ein Programm zur nachhaltigen Wohnbauflächenentwicklung in Reutlingen aufzustellen und in den nächsten Jahren umzusetzen. Hierzu gehört auch, im Rahmen der anstehenden Haushaltsberatungen über die notwendigen Ressourcen zu entscheiden.

 

Als Einstieg in die Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025 wird die Stadtverwaltung bis Anfang nächsten Jahres potenzielle Wohnbaugebiete untersuchen und anschließend in eine zeitliche Abfolge setzen.

 

Der Gemeinderat und seine Ortsschaftsbeiräte erhalten so einen ersten Vorschlag mit Perspektiven und Prioritätensetzungen als Grundlage für die eingehendere Beurteilung der einzelnen Flächen bzw. die weiteren Beratungen. Am Ende des Verfahrens – bei dem selbstverständlich auch die Öffentlichkeit zu beteiligen ist – steht ein Programm zur nachhaltigen Wohnbauflächenentwicklung.

 

Bei dieser Konzeption zur nachhaltigen Wohnbauflächenentwicklung gilt es, den Flächenverbrauch so gering wie möglich zu halten. Hierzu gehört auch vorrangig bereits vorhandene verkehrliche, soziale und technische Infrastruktur zu nutzen sowie ein besonderes Augenmerk auf den Verkehrsentwicklungsplan mit all seinen Belangen, bis hin zur projektierten Regionalstadtbahn, zu legen.

 

In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass die Stadt Reutlingen in den letzten 10 Jahren kontinuierlich auf die Innenentwicklung gesetzt und auf einer Fläche von rund 60 ha Wohnraum für ca. 3.000 bis 4.000 Einwohner ermöglicht hat.

 

Ein Ergebnis dieser konsequenten Innenentwicklung ist, dass die potenziellen Flächen mittlerweile soweit „abgeschmolzen“ sind, dass die Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025 auch die Arrondierung bzw. die Erweiterung von Ortsrändern in den Außenbereich zum Inhalt haben wird. An diesem Punkt ist beispielsweise auch die Stadt Freiburg angelangt, wie am 30. Juni auf der Gemeinderatsfahrt von dort zu erfahren war.   

 

Über die Fragestellung der Innen- bzw. Außenentwicklung hinaus, muss die Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025 im Ergebnis Baugebiete zum Inhalt haben, die Wohnangebote für alle Bevölkerungsgruppen ermöglichen.

 

Dies bezieht sich auf den Preis (z.B. kostensparendes Bauen), die Wohnform (z.B. Etagenwohnung oder Einfamilienhaus), die Wohnvariante (Miete oder Eigentum), die Lage (z.B. ländlich oder städtisch) aber auch auf Kriterien, wie Barrierefreiheit und Energieeffizienz. In diesem Zusammenhang wird deutlich, dass die Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025 ein gemeinsames Wirken von Stadtverwaltung und dem Wohnungsunternehmen der Stadt Reutlingen, der „GWG – Wohnungsgesellschaft Reutlingen mbH“, erfordert. Durch die Verbesserung der Rahmenbedingungen und der Schaffung von Baurecht, werden private Investitionen in den Wohnungsmarkt initiiert und ermöglicht. Ohne den privaten Sektor könnte der Bedarf an Wohnungsbau nicht gedeckt werden.

 

Abschließend weisen wir daraufhin, dass ein Baustein der Reutlinger Wohnbauflächenoffensive 2025 – wie von der SPD-Fraktion beantragt (GR-Drucksache 10/005/97) – ein neues Konzept zur öffentlichen Umlegung sein muss. Mit dem bestehenden Beschluss des Gemeinderates zur freiwilligen Umlegung (GR-Drucksache 98/145/1) lassen sich die Verfahren nicht mit der erforderlichen Geschwindigkeit durchführen. Dies zeigen die aktuellen Erfahrungen mit dem Umlegungsverfahren „Hau“ in Sickenhausen (GR-Drucksache 12/097/01).

 

Im Übrigen stellen die Resultate der Untersuchung der potenziellen künftigen Wohnbauflächen einen wichtigen Baustein für die bereits laufende Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplans des Nachbarschaftsverbands Reutlingen-Tübingen dar.

 

Mit der aktuellen Vorlage wird die GR-Drucksache 12/066/02 hinfällig.

 

gez.

 

Stefan Dvorak

 

Anlage

 

 

 


Anlagen: