Stadt Reutlingen
61 Stadtplanungsamt
Gz.: 61-fu-ko
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06/046/01
zu TOP 4 nö BVUA 09.03.2006
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01.03.2006
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Beratungsfolge
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Datum
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Behandlungszweck/-art
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Ergebnis
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BezGR
(alle)
WEG-West
BVUA
GR
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noch offen
09.03.2006
28.03.2006
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Kenntnisnahme
Vorberatung
Vorberatung
Entscheidung
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öffentlich
nichtöffentlich
nichtöffentlich
öffentlich
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Beschlussvorlage
-
Beschlussfassung
Bezug: 04/112/01
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1.
Das Märkte- und Zentrenkonzept (s. Anlage 1) wird als
Baustein der Stadtentwicklung beschlossen. Es dient als Grundlage für weitere
planerische Entscheidungen im Rahmen der Bauleitplanung.
2.
Die Verwaltung wird beauftragt, die Grundsätze des Märkte-
und Zentrenkonzepts schrittweise in der Bauleitplanung umzusetzen.
Finanzielle Auswirkungen
HHJ
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HHST
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Betrag in €
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Plan
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Jährliche Folgekosten
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-/-
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Deckungsvorschlag
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Deckungsmittel in €
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Begründung
Kurzfassung:
Der
Entwurf für das Märkte- und Zentrenkonzept wurde von der Verwaltung am
16.12.2004 in den Gemeinderat eingebracht. In der Folge wurden öffentliche
Veranstaltungen durchgeführt (13.04.2005: Informationsveranstaltung der
Stadtverwaltung gemeinsam mit IHK Reutlingen, Reutlingen aktiv,
Handwerkskammer Reutlingen und GMA Ludwigsburg; 09.05.2005: Beteiligung der
Stadtverwaltung an einer IHK-Veranstaltung zum Thema). Ein Protokoll der
städtischen Veranstaltung vom 13.04.2005 liegt als Anlage 2 der Vorlage bei.
Während der öffentlichen Planauslage vom 14.04.2005 bis zum 13.05.2005 gingen
zahlreiche Stellungnahmen von Behörden und Einzelhändlern, aber auch aus der
Bürgerschaft ein. In Anlage 3 und 4 sind die Schreiben mit jeweiliger
Stellungnahme der Verwaltung beigefügt.
Ziel des
Märkte- und Zentrenkonzepts ist die Stärkung des Einzelhandelsstandortes
Reutlingen mit seinen drei Bausteinen:
-
die Innenstadt als zentraler und urbaner
Einzelhandelsschwerpunkt,
-
der Einzelhandel in dezentraler Lage bzw. Stadtrandlage,
-
die Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete und in den
Stadtteilen.
Darüber
hinaus werden die Bereiche festgelegt, die als Gewerbe- bzw. Industriegebiet
weiterhin dem produzierenden Gewerbe vorbehalten bleiben sollen. Ziel ist es,
die nach wie vor große Bedeutung der Stadt Reutlingen als Standort für
Produktion und Dienstleistung zu erhalten und weiter zu stärken. Bei
konkurrierenden Nutzungsansprüchen auf gewerblichen Flächen ist dem
produzierenden Gewerbe Vorrang vor weiterer Einzelhandelsansiedlung
einzuräumen.
Insgesamt
erfuhr das Märkte- und Zentrenkonzept in der öffentlichen Beratung große Zustimmung.
Modifikationen wurden im Einzelfall aufgrund der eingegangenen Anregungen in
das Konzept aufgenommen.
Der
Rechtscharakter des Märkte- und Zentrenkonzeptes entspricht dem eines Rahmenplanes,
hat also in erster Linie verwaltungs- und gemeindeinterne Bindung. In der Folge
sollen die künftigen Festsetzungen der Bauleitplanung den Vorgaben des Märkte-
und Zentrenkonzepts angepasst werden. Die notwendigen
Bebauungsplanneuaufstellungen oder Bebauungsplanänderungen/-ergänzungen werden
schrittweise ins Verfahren eingebracht, damit das Steuerungsinstrumentarium
nach und nach im gesamten Stadtgebiet greift.
Begründung:
1. Ausgangslage
Reutlingen besitzt traditionell eine hohe Bedeutung als Einkaufsstadt und
erfüllt örtlich und regional eine zentrale Versorgungsfunktion. Das Einzugsgebiet
zieht sich insbesondere im Süden weit in die ländlich strukturierten Gebiete
der Schwäbischen Alb. Die Attraktivität der Stadt Reutlingen als
Einzelhandelsstandort zu erhalten und zu stärken war daher bereits Ziel
mehrerer Konzepte der 80er und 90er Jahre, die sich v.a. mit Nutzungsregelungen
auf gewerblichen Bauflächen beschäftigten.
Der
Einzelhandel unterliegt seit einigen Jahren einem drastischen Strukturwandel,
der zum einen durch die Unternehmensaktivitäten bundes- oder europaweit tätiger
Filialisten bestimmt wird und zum anderen durch eine Neuorientierung des
Kundenverhaltens. So entstanden auch in Reutlingen autokundenorientierte
Verbrauchermärkte in dezentraler bzw. Stadtrandlage, in der Innenstadt prägen
mehr und mehr Handelsketten das Bild.
Zum einen
herrscht ein hoher Investitionsdruck in den dezentralen Lagen, zum anderen
drohen Bedeutungs- und Attraktivitätsverluste in der Einkaufsinnenstadt und
eine Gefährdung der Nahversorgungsstandorte. Oberzentren erleben aufgrund von
Ansiedlungen von Fachmärkten in benachbarten Mittelzentren
Zentralitätsverluste.
In den
letzten Jahren und Jahrzehnten sind nicht zuletzt auch aufgrund größerer Grundstücksverfügbarkeiten
und der gegenüber den Innenstädten bestehenden Kostenvorteile in den Stadtrandlagen
und dezentralen Lagen zusätzliche Einkaufsschwerpunkte entstanden. Dadurch
wurde das ursprünglich auf fußläufige Erreichbarkeit abgestimmte Netz der
Einzelhandelsstandorte (Innenstadt) durch ein zweites autokundenorientiertes
Angebotsnetz (dezentrale Lagen und Stadtrandlagen) überlagert.
In einer
umfangreichen Standortanalyse kommt die GMA (Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung), Ludwigsburg, zu dem Ergebnis, dass Reutlingen als
Einzelhandelsstandort eine gute Ausgangsposition hat. Um den Standort jedoch
langfristig attraktiv zu erhalten und zu stärken, ist eine konsequente
Steuerung der Einzelhandelsansiedlungen erforderlich.
2. Ziele
Mit dem
Märkte- und Zentrenkonzept verfolgt die Stadt Reutlingen folgende Kernziele:
- Stärkung Reutlingens insgesamt
als traditioneller Einzelhandelsstandort in der Region und als Teil des
Oberzentrums Reutlingen-Tübingen
- Bedarfsgerechte Sicherung von
Gewerbeflächen für Produktion und Dienstleistung und damit Stärkung
Reutlingens als Produktionsstandort
Die Attraktivität
des Reutlinger Einzelhandels beruht auf drei Säulen:
1. Die
Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt
2.
Ergänzungsstandorte in dezentraler Lage oder am Stadtrand
3. Die
Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete in der Kernstadt und in den
Stadtteilen.
Um den
Einzelhandelsstandort Reutlingen insgesamt zu stabilisieren, müssen diese drei
Bausteine in einer ganzheitlichen Konzeption berücksichtigt werden.
Die GMA
hat die Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Reutlingen anhand
umfangreicher Daten und Kriterien wie Einzugsbereich, Kaufkraftprognose 2010,
Angebotssituation, Leistungsstärken des Einzelhandels, Nutzungsmischung, Lage,
Dichte etc. bewertet. Die Datengrundlage wurde im Januar 2006 auf Hinweise im
Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung noch einmal aktualisiert (s. Anlage 5).
Im Ergebnis ändert sich an der grundsätzlichen Einschätzung nichts.
Demnach
ist die vorhandene Einzelhandelsstruktur Reutlingens geprägt von einer Funktionsteilung
zwischen der Innenstadt und dem Einzelhandel in dezentraler bzw. Stadtrandlage.
Beide Standortbereiche bestimmen die Einzelhandelszentralität Reutlingens in
besonderem Maße. Die Innenstadt ist gekennzeichnet durch kleinteilige
Angebotsstrukturen verbunden mit großen Magnetbetrieben und einem breiten
Nutzungsmix aus Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie und Wohnen. Das
Einkaufserlebnis in attraktivem städtebaulichen Rahmen spielt eine zentrale
Rolle.
Viele der
Einzelhandelsbetriebe in dezentraler Lage (z. B. Mark West) übernehmen
übergemeindliche Versorgungsfunktion und stärken Reutlingen damit im regionalen
Wettbewerb. Häufig weisen diese Betriebe Standortanforderungen hinsichtlich
Flächenbedarf und Warentransport auf, die in zentralen Innenstadtlagen nicht
erfüllt werden können. Konkurrenz mit der Innenstadt ergibt sich dann, wenn es
um sogenannte innenstadtrelevante Sortimente geht, denn diese sind in hohem
Maß für die Attraktivität und das Einkaufserlebnis in der Innenstadt
verantwortlich.
Daraus
ergeben sich weitere Ziele im einzelnen:
- Steigerung der Attraktivität
der Innenstadt, dazu Konzentration der Ansiedlung innenstadtrelevanter
Sortimente auf die Innenstadt
- Spielräume zur Ansiedlung
nicht-innenstadtrelevanter Sortimente an Ergänzungsstandorten in dezentraler
Lage / Stadtrandlage entwickeln
- Erhalt und Stärkung der
wohnortnahen Nahversorgung.
Im Rahmen
eines städtebaulich sinnvollen Gesamtkonzepts werden dabei auch die Gebiete
festgelegt, die weiterhin dem produzierenden bzw. dem Dienstleistungsgewerbe vorgehalten
werden sollen. Bei konkurrierenden Nutzungsansprüchen auf gewerblichen Flächen
ist dem produzierenden Gewerbe Vorrang vor einer Einzelhandelsnutzung einzuräumen.
3. Das
Märkte- und Zentrenkonzept
Aufgrund vermehrter Anfragen zur Ansiedlung großflächigen Einzelhandels wurde
die GMA 2001 beauftragt, bestehende Gutachten auf Grundlage einer detaillierten
Markt-/ Standortanalyse fortzuschreiben und Empfehlungen für eine
wirtschaftlich, versorgungsstrukturell und städtebaulich verträgliche Entwicklung
der Einzelhandelssituation auszuarbeiten.
Aufbauend auf dem Gutachten der GMA wurde eine Gesamtstrategie zur Steuerung
von Einzelhandelsansiedlungen erarbeitet. Diese umfasst zwei Komponenten:
Entscheidend ist zum einen das Sortimentsleitbild, das die Innenstadt- und
Nahversorgungsrelevanz der verschiedenen Sortimente definiert. Verknüpft wird
dieses Sortimentsleitbild mit einem Standortkonzept, das die Zulässigkeit von
Einzelhandelseinrichtungen standort- und sortimentsbezogen für die Gesamtstadt
definiert (s. Anlage 1).
Das Stadtgebiet wird dabei insgesamt in vier Zonen unterteilt, wobei Zone 1 den
zentralen Einzelhandelsschwerpunkt, die Innenstadt, kennzeichnet. Hier ist
Einzelhandel in jeglicher Form zulässig. Die Innenstadt umfasst neben der historischen
Altstadt auch die Gebiete Kernstadt Süd, City Nord und Teile der Oststadt, um
Handlungsspielräume für Nutzungen zu eröffnen, die in der Altstadt keinen Platz
mehr finden.
Die innenstadtrelevanten Sortimente werden auf den Bereich der Zone 1 konzentriert.
Ergänzungsstandorte für den nicht-innenstadtrelevanten Bereich sind in
Zone 2 (Kernstadt und Orschel-Hagen) sowie in Zone 3 A (Teile
von Mark West und In Laisen) zulässig. Eine Prüfung der Auswirkungen im
Einzelfall ist grundsätzlich erforderlich (Lärm, Erschließungssituation,
Auswirkungen auf die Innenstadt etc.).
Nahversorger sind in den Zonen 2 und 4 (Ortsteile und Orschel-Hagen)
zulässig bis zur Grenze der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche).
Ausnahmsweise können Vollsortimenter mit bis zu 1.200 m² zugelassen
werden.
4. Änderungen
aufgrund der Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Interessenverbände gingen
zahlreiche Stellungnahmen zum Entwurf des Märkte- und Zentrenkonzepts ein.
Grundsätzlich wurde das Konzept sehr positiv aufgenommen. Einige Anregungen
wurden ins Märkte- und Zentrenkonzept eingearbeitet und führten im Einzelnen zu
folgenden Modifikationen der Fassung vom 10.11.2004 (s. Anlage 2 – 4).
a)
Einzelhandelsentwicklung im Bereich der gekennzeichneten
vorhandenen großflächigen Einzelhandelseinrichtungen mit innenstadtrelevanten
Sortimenten (Symbol „Grüner Punkt“)
Die mit einem grünen Punkt gekennzeichneten Standorte erhalten folgenden Zusatz:
"Entwicklungsmöglichkeiten für den Einzelhandel in
nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten nach Einzelfallprüfung." Die
Einzelfallprüfung bezieht sich einerseits auf die Auswirkungen auf die
Einkaufsinnenstadt und die Nahversorgung und andererseits auf die verkehrlichen
Rahmenbedingungen einschließlich Lärmsituation am jeweiligen Standort. Weitere
Faktoren können je nach konkreter Situation in die Prüfung einbezogen werden.
Damit werden in Bereichen, in denen bereits großflächiger Einzelhandel
vorhanden ist, Spielräume eröffnet für Betriebe mit nicht-innenstadtrelevanten
Sortimenten. Es handelt sich um Standorte, die gemäß GMA-Gutachten als
sogenannte B-Zentren Ergänzungsfunktion für die Innenstadt übernehmen. Mit
dieser Änderung wird auf Stellungnahmen seitens der IHK und der Öffentlichkeit
reagiert.
b)
Einzelhandelsentwicklung im Bereich Föhrstraße
An der Föhrstraße wurden in letzter Zeit mehrere Einzelhandelsbetriebe mit
innenstadtrelevanten Sortimenten oder im Lebensmittelbereich genehmigt. Eine
vertiefende Standortuntersuchung der GMA Ludwigsburg vom
24. Mai 2005 kommt zu dem Ergebnis, dass der Standort Föhrstraße als
Versorgungsstandort für die Stadtteile Storlach, Römerschanze und Voller
Brunnen wichtige Funktionen übernimmt.
Im Märkte- und Zentrenkonzept wird in der Karte am Standort Föhrstraße deshalb
ein „Grüner Punkt“ aufgenommen, dessen Symbol vorhandenen innenstadtrelevanten,
großflächigen Einzelhandel kennzeichnet. Damit wird die vorhandene
Einzelhandelslage an der Föhrstraße im Märkte- und Zentrenkonzept dargestellt.
c)
Einzelhandelsentwicklung im Gewerbegebiet In Laisen
Um weitere Ansiedlungsspielräume für nicht-innenstadtrelevanten Einzelhandel am
Innenstadtrand zu schaffen, wird in das Märkte- und Zentrenkonzept die
Möglichkeit aufgenommen, im südlichen Teilgebiet des Gewerbegebietes In Laisen
zusätzliche Einzelhandelseinrichtungen in nicht-innenstadtrelevanten Branchen
zuzulassen.
Das Gewerbegebiet In Laisen wird dazu analog dem Gewerbe- und Industriegebiet
Mark West in zwei Zonen unterteilt. Die Zone A wird auf den südöstlichen
Bereich des Gewerbegebietes In Laisen beschränkt, das auch heute schon
wesentliche Einzelhandelseinrichtungen beinhaltet. In Zone A ist künftig die
weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-innenstadtrelevanten
Sortimenten zulässig. Für die übrigen Bereiche im Gewerbegebiet In Laisen gilt
der generelle Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit Bestandsschutz für
vorhandene Betriebe.
Die Ansiedlungsmöglichkeiten für Gewerbebetriebe und Dienstleistungsbetriebe im
Gewerbegebiet bleiben unverändert.
d)
Regelung zu Randsortimenten
Die Begrenzung innenstadtrelevanter Randsortimente in den Zonen 2 und
3 A wird konkretisiert: Zulässig sind im Bereich der innenstadtrelevanten
Sortimente insgesamt maximal 10 % der Verkaufsfläche, höchstens aber
400 m². Diese Konkretisierung dient der Planungssicherheit und -klarheit
und entspricht den in Stellungnahmen der IHK und des Regierungspräsidiums
Tübingen vorgebrachten Anregungen. Ziel ist es, städtebaulich und raumordnerisch
negative Auswirkungen auf die Innenstadt und die Nahversorgung zu vermeiden.
Gleichzeitig werden einheitliche und klar formulierte Vorgaben zugrunde gelegt.
e)
Verkaufsflächenbegrenzung bei Nahversorgern
In den Zonen 2 (Kernstadt ohne Orschel-Hagen) und 4 (Ortsteile und
Orschel-Hagen) wird die allgemeine Zulässigkeit für Nahversorger auf maximal
800 m² Verkaufsfläche begrenzt (gegenüber 1.200 m² im Entwurf). Dieser
Wert entspricht der erst kürzlich vom Bundesverwaltungsgericht bestätigten
baurechtlichen Systematik, die die Grenze zur Großflächigkeit bei
700 - 800 m² Verkaufsfläche definiert. Eine Überschreitung
dieser Grenze durch Discounter mit ihrem eingeschränkten Sortiment bei
Lebensmitteln ist aufgrund der zu befürchtenden negativen Auswirkungen auf die
Nahversorgung nicht erwünscht.
Vollsortimenter haben dagegen aufgrund ihrer breiteren und tieferen Sortimentsstruktur
größeren Flächenbedarf. Insofern wird Vollsortimentern als Ausnahmeregelung
die Möglichkeit der Überschreitung der Grenze zur Großflächigkeit auf bis zu
1.200 m² Verkaufsfläche eingeräumt. Erforderlich ist eine Überprüfung im
Einzelfall. Die Regelung dient der Sicherung und Entwicklung einer guten
Nahversorgungsqualität in der Kernstadt und in den Ortsteilen.
f)
Redaktionelle Übernahme von Gewerbegebieten in Zone 3
Im Anschluss an die Vorstellung des Entwurfs zum Märkte- und Zentrenkonzept
wurden bei einer gründlichen und flächendeckenden Recherche im Stadtgebiet
Reutlingen mehrere Gewerbegebiete identifiziert, in denen Einzelhandel bereits
nach heute geltendem Recht ausgeschlossen ist. Nachdem für diese Gebiete keine
planungsrechtlichen Änderungen bezüglich der Zulässigkeit von Einzelhandel vorgesehen
sind, werden sie in der Karte "Zonierung der Einzelhandelsstruktur"
redaktionell als Zone 3-Gebiete (Gewerbe- und Industriegebiete)
aufgenommen.
Eine erste Überarbeitung der Karte "Zonierung der
Einzelhandelsstruktur", in der weitere Gewerbegebiete der Zone 3
zugeordnet worden waren, wurde bereits bei der öffentlichen Vorstellung des
Märkte- und Zentrenkonzepts am 13.04.2005 gezeigt. Diese Fassung wurde
inzwischen noch einmal auf die geltenden Rechtsgrundlagen überprüft.
Im Einzelnen sind gegenüber dem Stand vom 10.11.2004 folgende Gewerbestandorte
zusätzlich der Zone 3 zugeordnet:
- Gewerbegebiet Staudfuß,
Bebauungsplan in Kraft seit 04.02.1993/07.11.1997
- Westlicher Bereich des
Bosch-Geländes an der Tübinger Straße:
nach § 34 BauGB ist Einzelhandel
hier faktisch unzulässig.
- Zwischen Tübinger Straße und Bahn:
nach § 34 BauGB ist Einzelhandel
hier faktisch unzulässig
- Industriegebiet Schachen,
Bebauungsplan in Kraft seit 26.05.1965.
Viele
der im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gegebenen Anregungen beziehen sich
nicht unmittelbar auf die Inhalte des Märkte- und Zentrenkonzepts. Dabei geht
es v. a. um Maßnahmen, die Attraktivität der Innenstadt zu erhalten und zu
stärken. Parallel zum Märkte- und Zentrenkonzept spielen dabei sowohl die
städtebaulichen Rahmenbedingungen als auch schlüssige Handels- und
Marketingkonzepte eine wichtige Rolle.
Beispielhaft genannt seien hier:
- eine
gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und für Individualverkehr,
- ausreichende
Parkierungseinrichtungen in angemessener Entfernung,
- Vernetzung
der Innenstadt mit angrenzenden Quartieren,
- attraktive,
saubere und gepflegte Stadträume.
Einige der genannten Themen werden im laufenden städtebaulichen Ideenwettbewerb
"Neugestaltung Straßen und Plätze Altstadt" aufgegriffen. Aber auch
private Initiativen der Einzelhändlergemeinschaft stellen einen wichtigen
Faktor für eine attraktive Innenstadt mit hochwertigem Angebot im Einzelhandel
dar.
5. Weiteres Vorgehen
Das Märkte- und Zentrenkonzept entfaltet als städtebaulicher Rahmenplan noch
keine unmittelbare Rechtswirkung. Als vom Gemeinderat beschlossener Baustein
der Stadtentwicklung ist es jedoch Grundlage zukünftiger planerischer
Entscheidungen.
Zur Umsetzung sollen daher die Inhalte des Märkte- und Zentrenkonzepts
schrittweise in Bebauungspläne eingearbeitet werden. Erst dann können sie in
Form einer Satzung rechtlich fixiert werden und sind für jedermann verbindlich.
Bestehende Bebauungspläne werden überprüft und gegebenenfalls geändert oder ergänzt.
Bei Neuaufstellung von Bebauungsplänen ist das Märkte- und Zentrenkonzept
künftig als von der Gemeinde beschlossene sonstige städtebauliche Planung gemäß
§ 1 (6) Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen. Gegebenfalls kann auf
Anträge, die dem Märkte- und Zentrenkonzept in Bezug auf die Ansiedlung von
Einzelhandelseinrichtungen widersprechen, kurzfristig mit den
Sicherungsinstrumenten der Bauleitplanung (Zurückstellung von Baugesuchen und
Veränderungssperre) reagiert werden.
Damit wird nach und nach die Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen gemäß dem
Märkte- und Zentrenkonzept im gesamten Stadtgebiet ermöglicht.
gez.
Ulrike
Hotz
Anlagen
Anlage 1 Märkte- und Zentrenkonzept, Stand 31.01.2006
Anlage 2 Protokoll der Bürgerinformationsveranstaltung am 13.04.2005
Anlage 3 Synopse Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung
vom 14.04.2005 bis 13.05.2005
Anlage 4 Synopse Stellungnahmen der
Bezirksgemeinderäte und WEG
Anlage 5 Aktualisierung der
Datengrundlage durch die GMA, Januar 2006