Stadt Reutlingen 61 Stadtplanungsamt Gz.: 61-fu-ko		06/046/01 zu TOP 4 nö BVUA 09.03.2006		01.03.2006
Beratungsfolge	Datum	Behandlungszweck/-art		Ergebnis
BezGR (alle) WEG-West BVUA GR	noch offen 09.03.2006 28.03.2006	Kenntnisnahme Vorberatung Vorberatung Entscheidung	öffentlich nichtöffentlich nichtöffentlich öffentlich
Beschlussvorlage Einzelhandelsstandort Reutlingen, Märkte- und Zentrenkonzept - Beschlussfassung   Bezug: 04/112/01

 

 

Beschlussvorschlag

 

1.        Das Märkte- und Zentrenkonzept (s. Anlage 1) wird als Baustein der Stadtentwicklung beschlossen. Es dient als Grundlage für weitere planerische Entscheidungen im Rah­men der Bauleitplanung.

2.        Die Verwaltung wird beauftragt, die Grundsätze des Märkte- und Zentrenkonzepts schrittweise in der Bauleitplanung umzusetzen.

 

 

Finanzielle Auswirkungen

 

HHJ	HHST	Betrag in €	Plan	Jährliche Folgekosten
-/-

 

Deckungsvorschlag	Deckungsmittel in €

 

 

Begründung

 

Kurzfassung:

 

Der Entwurf für das Märkte- und Zentrenkonzept wurde von der Verwaltung am 16.12.2004 in den Gemeinderat eingebracht. In der Folge wurden öffentliche Veranstaltungen durchge­führt (13.04.2005: Informationsveranstaltung der Stadtverwaltung gemeinsam mit IHK Reut­lingen, Reutlingen aktiv, Handwerkskammer Reutlingen und GMA Ludwigsburg; 09.05.2005: Beteiligung der Stadtverwaltung an einer IHK-Veranstaltung zum Thema). Ein Protokoll der städtischen Veranstaltung vom 13.04.2005 liegt als Anlage 2 der Vorlage bei. Während der öffentlichen Planauslage vom 14.04.2005 bis zum 13.05.2005 gingen zahlreiche Stellung­nahmen von Behörden und Einzelhändlern, aber auch aus der Bürgerschaft ein. In Anlage 3 und 4 sind die Schreiben mit jeweiliger Stellungnahme der Verwaltung beigefügt.

Ziel des Märkte- und Zentrenkonzepts ist die Stärkung des Einzelhandelsstandortes Reutlin­gen mit seinen drei Bausteinen:

-          die Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt,

-          der Einzelhandel in dezentraler Lage bzw. Stadtrandlage,

-          die Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete und in den Stadtteilen.

 

Darüber hinaus werden die Bereiche festgelegt, die als Gewerbe- bzw. Industriegebiet wei­terhin dem produzierenden Gewerbe vorbehalten bleiben sollen. Ziel ist es, die nach wie vor große Bedeutung der Stadt Reutlingen als Standort für Produktion und Dienstleistung zu erhalten und weiter zu stärken. Bei konkurrierenden Nutzungsansprüchen auf gewerblichen Flächen ist dem produzierenden Gewerbe Vorrang vor weiterer Einzelhandelsansiedlung einzuräumen.

 

Insgesamt erfuhr das Märkte- und Zentrenkonzept in der öffentlichen Beratung große Zu­stimmung. Modifikationen wurden im Einzelfall aufgrund der eingegangenen Anregungen in das Konzept aufgenommen.

 

Der Rechtscharakter des Märkte- und Zentrenkonzeptes entspricht dem eines Rahmenpla­nes, hat also in erster Linie verwaltungs- und gemeindeinterne Bindung. In der Folge sollen die künftigen Festsetzungen der Bauleitplanung den Vorgaben des Märkte- und Zentrenkon­zepts angepasst werden. Die notwendigen Bebauungsplanneuaufstellungen oder Bebau­ungsplanänderungen/-ergänzungen werden schrittweise ins Verfahren eingebracht, damit das Steuerungsinstrumentarium nach und nach im gesamten Stadtgebiet greift.

 

 

Begründung:

 

1.      Ausgangslage

Reutlingen besitzt traditionell eine hohe Bedeutung als Einkaufsstadt und erfüllt örtlich und regional eine zentrale Versorgungsfunktion. Das Einzugsgebiet zieht sich insbeson­dere im Süden weit in die ländlich strukturierten Gebiete der Schwäbischen Alb. Die Att­raktivität der Stadt Reutlingen als Einzelhandelsstandort zu erhalten und zu stärken war daher bereits Ziel mehrerer Konzepte der 80er und 90er Jahre, die sich v.a. mit Nut­zungsregelungen auf gewerblichen Bauflächen beschäftigten.

 

Der Einzelhandel unterliegt seit einigen Jahren einem drastischen Strukturwandel, der zum einen durch die Unternehmensaktivitäten bundes- oder europaweit tätiger Filialisten bestimmt wird und zum anderen durch eine Neuorientierung des Kundenverhaltens. So entstanden auch in Reutlingen autokundenorientierte Verbrauchermärkte in dezentraler bzw. Stadtrandlage, in der Innenstadt prägen mehr und mehr Handelsketten das Bild.

 

Zum einen herrscht ein hoher Investitionsdruck in den dezentralen Lagen, zum anderen drohen Bedeutungs- und Attraktivitätsverluste in der Einkaufsinnenstadt und eine Ge­fährdung der Nahversorgungsstandorte. Oberzentren erleben aufgrund von Ansiedlun­gen von Fachmärkten in benachbarten Mittelzentren Zentralitätsverluste.

 

In den letzten Jahren und Jahrzehnten sind nicht zuletzt auch aufgrund größerer Grund­stücksverfügbarkeiten und der gegenüber den Innenstädten bestehenden Kostenvorteile in den Stadtrandlagen und dezentralen Lagen zusätzliche Einkaufsschwerpunkte ent­standen. Dadurch wurde das ursprünglich auf fußläufige Erreichbarkeit abgestimmte Netz der Einzelhandelsstandorte (Innenstadt) durch ein zweites autokundenorientiertes Angebotsnetz (dezentrale Lagen und Stadtrandlagen) überlagert.

In einer umfangreichen Standortanalyse kommt die GMA (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung), Ludwigsburg, zu dem Ergebnis, dass Reutlingen als Einzelhandels­standort eine gute Ausgangsposition hat. Um den Standort jedoch langfristig attraktiv zu erhalten und zu stärken, ist eine konsequente Steuerung der Einzelhandelsansiedlungen erforderlich.

 

 

2.      Ziele

 

Mit dem Märkte- und Zentrenkonzept verfolgt die Stadt Reutlingen folgende Kernziele:

 

• Stärkung Reutlingens insgesamt als traditioneller Einzelhandelsstandort in der Re­gion und als Teil des Oberzentrums Reutlingen-Tübingen

 

• Bedarfsgerechte Sicherung von Gewerbeflächen für Produktion und Dienstleistung und damit Stärkung Reutlingens als Produktionsstandort

 

Die Attraktivität des Reutlinger Einzelhandels beruht auf drei Säulen:

 

1. Die Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt

2. Ergänzungsstandorte in dezentraler Lage oder am Stadtrand

3. Die Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete in der Kernstadt und in den Stadtteilen.

 

Um den Einzelhandelsstandort Reutlingen insgesamt zu stabilisieren, müssen diese drei Bausteine in einer ganzheitlichen Konzeption berücksichtigt werden.

 

Die GMA hat die Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Reutlingen anhand umfangreicher Daten und Kriterien wie Einzugsbereich, Kaufkraftprognose 2010, Ange­botssituation, Leistungsstärken des Einzelhandels, Nutzungsmischung, Lage, Dichte etc. bewertet. Die Datengrundlage wurde im Januar 2006 auf Hinweise im Rahmen der Öf­fentlichkeitsbeteiligung noch einmal aktualisiert (s. Anlage 5). Im Ergebnis ändert sich an der grundsätzlichen Einschätzung nichts.

Demnach ist die vorhandene Einzelhandelsstruktur Reutlingens geprägt von einer Funk­tionsteilung zwischen der Innenstadt und dem Einzelhandel in dezentraler bzw. Stadt­randlage. Beide Standortbereiche bestimmen die Einzelhandelszentralität Reutlingens in besonderem Maße. Die Innenstadt ist gekennzeichnet durch kleinteilige Angebotsstruktu­ren verbunden mit großen Magnetbetrieben und einem breiten Nutzungsmix aus Einzel­handel, Dienstleistung, Gastronomie und Wohnen. Das Einkaufserlebnis in attraktivem städtebaulichen Rahmen spielt eine zentrale Rolle.

 

Viele der Einzelhandelsbetriebe in dezentraler Lage (z. B. Mark West) übernehmen übergemeindliche Versorgungsfunktion und stärken Reutlingen damit im regionalen Wettbewerb. Häufig weisen diese Betriebe Standortanforderungen hinsichtlich Flächen­bedarf und Warentransport auf, die in zentralen Innenstadtlagen nicht erfüllt werden kön­nen. Konkurrenz mit der Innenstadt ergibt sich dann, wenn es um sogenannte innen­stadtrelevante Sortimente geht, denn diese sind in hohem Maß für die Attraktivität und das Einkaufserlebnis in der Innenstadt verantwortlich.

 

Daraus ergeben sich weitere Ziele im einzelnen:

 

• Steigerung der Attraktivität der Innenstadt, dazu Konzentration der Ansiedlung innen­stadtrelevanter Sortimente auf die Innenstadt

 

• Spielräume zur Ansiedlung nicht-innenstadtrelevanter Sortimente an Ergänzungs­standorten in dezentraler Lage / Stadtrandlage entwickeln
  
  
• Erhalt und Stärkung der wohnortnahen Nahversorgung.

 

Im Rahmen eines städtebaulich sinnvollen Gesamtkonzepts werden dabei auch die Ge­biete festgelegt, die weiterhin dem produzierenden bzw. dem Dienstleistungsgewerbe vorgehalten werden sollen. Bei konkurrierenden Nutzungsansprüchen auf gewerblichen Flächen ist dem produzierenden Gewerbe Vorrang vor einer Einzelhandelsnutzung ein­zuräumen.

3.      Das Märkte- und Zentrenkonzept

Aufgrund vermehrter Anfragen zur Ansiedlung großflächigen Einzelhandels wurde die GMA 2001 beauftragt, bestehende Gutachten auf Grundlage einer detaillierten Markt-/ Standortanalyse fortzuschreiben und Empfehlungen für eine wirtschaftlich, versorgungs­strukturell und städtebaulich verträgliche Entwicklung der Einzelhandelssituation auszu­arbeiten.

Aufbauend auf dem Gutachten der GMA wurde eine Gesamtstrategie zur Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen erarbeitet. Diese umfasst zwei Komponenten: Entscheidend ist zum einen das Sortimentsleitbild, das die Innenstadt- und Nahversorgungsrelevanz der verschiedenen Sortimente definiert. Verknüpft wird dieses Sortimentsleitbild mit ei­nem Standortkonzept, das die Zulässigkeit von Einzelhandelseinrichtungen standort- und sortimentsbezogen für die Gesamtstadt definiert (s. Anlage 1).

Das Stadtgebiet wird dabei insgesamt in vier Zonen unterteilt, wobei Zone 1 den zentra­len Einzelhandelsschwerpunkt, die Innenstadt, kennzeichnet. Hier ist Einzelhandel in jeg­licher Form zulässig. Die Innenstadt umfasst neben der historischen Altstadt auch die Gebiete Kernstadt Süd, City Nord und Teile der Oststadt, um Handlungsspielräume für Nutzungen zu eröffnen, die in der Altstadt keinen Platz mehr finden.

Die innenstadtrelevanten Sortimente werden auf den Bereich der Zone 1 konzentriert. Ergänzungsstandorte für den nicht-innenstadtrelevanten Bereich sind in Zone 2 (Kern­stadt und Orschel-Hagen) sowie in Zone 3 A (Teile von Mark West und In Laisen) zuläs­sig. Eine Prüfung der Auswirkungen im Einzelfall ist grundsätzlich erforderlich (Lärm, Er­schließungssituation, Auswirkungen auf die Innenstadt etc.).

Nahversorger sind in den Zonen 2 und 4 (Ortsteile und Orschel-Hagen) zulässig bis zur Grenze der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche). Ausnahmsweise können Vollsorti­menter mit bis zu 1.200 m² zugelassen werden.

4.      Änderungen aufgrund der Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung

Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Interessenverbände gingen zahl­reiche Stellungnahmen zum Entwurf des Märkte- und Zentrenkonzepts ein. Grundsätzlich wurde das Konzept sehr positiv aufgenommen. Einige Anregungen wurden ins Märkte- und Zentrenkonzept eingearbeitet und führten im Einzelnen zu folgenden Modifikationen der Fassung vom 10.11.2004 (s. Anlage 2 – 4).

a)        Einzelhandelsentwicklung im Bereich der gekennzeichneten vorhandenen großflä­chigen Einzelhandelseinrichtungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten (Symbol „Grüner Punkt“)

Die mit einem grünen Punkt gekennzeichneten Standorte erhalten folgenden Zu­satz: "Entwicklungsmöglichkeiten für den Einzelhandel in nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten nach Einzelfallprüfung." Die Einzelfallprüfung bezieht sich einerseits auf die Auswirkungen auf die Einkaufsinnenstadt und die Nahversorgung und ande­rerseits auf die verkehrlichen Rahmenbedingungen einschließlich Lärmsituation am jeweiligen Standort. Weitere Faktoren können je nach konkreter Situation in die Prüfung einbezogen werden.

Damit werden in Bereichen, in denen bereits großflächiger Einzelhandel vorhanden ist, Spielräume eröffnet für Betriebe mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten. Es handelt sich um Standorte, die gemäß GMA-Gutachten als sogenannte B-Zentren Ergänzungsfunktion für die Innenstadt übernehmen. Mit dieser Änderung wird auf Stellungnahmen seitens der IHK und der Öffentlichkeit reagiert.

b)        Einzelhandelsentwicklung im Bereich Föhrstraße

An der Föhrstraße wurden in letzter Zeit mehrere Einzelhandelsbetriebe mit innen­stadtrelevanten Sortimenten oder im Lebensmittelbereich genehmigt. Eine vertie­fende Standortuntersuchung der GMA Ludwigsburg vom 24. Mai 2005 kommt zu dem Ergebnis, dass der Standort Föhrstraße als Versorgungsstandort für die Stadtteile Storlach, Römerschanze und Voller Brunnen wichtige Funktionen über­nimmt.

Im Märkte- und Zentrenkonzept wird in der Karte am Standort Föhrstraße deshalb ein „Grüner Punkt“ aufgenommen, dessen Symbol vorhandenen innenstadtrele­vanten, großflächigen Einzelhandel kennzeichnet. Damit wird die vorhandene Einzelhandelslage an der Föhrstraße im Märkte- und Zentrenkonzept dargestellt.

c)        Einzelhandelsentwicklung im Gewerbegebiet In Laisen

Um weitere Ansiedlungsspielräume für nicht-innenstadtrelevanten Einzelhandel am Innenstadtrand zu schaffen, wird in das Märkte- und Zentrenkonzept die Möglichkeit aufgenommen, im südlichen Teilgebiet des Gewerbegebietes In Laisen zusätzliche Einzelhandelseinrichtungen in nicht-innenstadtrelevanten Branchen zuzulassen.

Das Gewerbegebiet In Laisen wird dazu analog dem Gewerbe- und Industriegebiet Mark West in zwei Zonen unterteilt. Die Zone A wird auf den südöstlichen Bereich des Gewerbegebietes In Laisen beschränkt, das auch heute schon wesentliche Ein­zelhandelseinrichtungen beinhaltet. In Zone A ist künftig die weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten zulässig. Für die übrigen Bereiche im Gewerbegebiet In Laisen gilt der generelle Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit Bestandsschutz für vorhandene Betriebe.
Die Ansiedlungsmöglichkeiten für Gewerbebetriebe und Dienstleistungsbetriebe im Gewerbegebiet bleiben unverändert.

d)        Regelung zu Randsortimenten

Die Begrenzung innenstadtrelevanter Randsortimente in den Zonen 2 und 3 A wird konkretisiert: Zulässig sind im Bereich der innenstadtrelevanten Sortimente insge­samt maximal 10 % der Verkaufsfläche, höchstens aber 400 m². Diese Konkretisie­rung dient der Planungssicherheit und -klarheit und entspricht den in Stellungnah­men der IHK und des Regierungspräsidiums Tübingen vorgebrachten Anregungen. Ziel ist es, städtebaulich und raumordnerisch negative Auswirkungen auf die Innen­stadt und die Nahversorgung zu vermeiden. Gleichzeitig werden einheitliche und klar formulierte Vorgaben zugrunde gelegt.

e)        Verkaufsflächenbegrenzung bei Nahversorgern

In den Zonen 2 (Kernstadt ohne Orschel-Hagen) und 4 (Ortsteile und Orschel-Ha­gen) wird die allgemeine Zulässigkeit für Nahversorger auf maximal 800 m² Ver­kaufsfläche begrenzt (gegenüber 1.200 m² im Entwurf). Dieser Wert entspricht der erst kürzlich vom Bundesverwaltungsgericht bestätigten baurechtlichen Systematik, die die Grenze zur Großflächigkeit bei 700 - 800 m² Verkaufsfläche definiert. Eine Überschreitung dieser Grenze durch Discounter mit ihrem eingeschränkten Sorti­ment bei Lebensmitteln ist aufgrund der zu befürchtenden negativen Auswirkungen auf die Nahversorgung nicht erwünscht.

Vollsortimenter haben dagegen aufgrund ihrer breiteren und tieferen Sortiments­struktur größeren Flächenbedarf. Insofern wird Vollsortimentern als Ausnahmere­gelung die Möglichkeit der Überschreitung der Grenze zur Großflächigkeit auf bis zu 1.200 m² Verkaufsfläche eingeräumt. Erforderlich ist eine Überprüfung im Einzelfall. Die Regelung dient der Sicherung und Entwicklung einer guten Nahversorgungs­qualität in der Kernstadt und in den Ortsteilen.

f)          Redaktionelle Übernahme von Gewerbegebieten in Zone 3

Im Anschluss an die Vorstellung des Entwurfs zum Märkte- und Zentrenkonzept wurden bei einer gründlichen und flächendeckenden Recherche im Stadtgebiet Reutlingen mehrere Gewerbegebiete identifiziert, in denen Einzelhandel bereits nach heute geltendem Recht ausgeschlossen ist. Nachdem für diese Gebiete keine planungsrechtlichen Änderungen bezüglich der Zulässigkeit von Einzelhandel vor­gesehen sind, werden sie in der Karte "Zonierung der Einzelhandelsstruktur" redak­tionell als Zone 3-Gebiete (Gewerbe- und Industriegebiete) aufgenommen.
Eine erste Überarbeitung der Karte "Zonierung der Einzelhandelsstruktur", in der weitere Gewerbegebiete der Zone 3 zugeordnet worden waren, wurde bereits bei der öffentlichen Vorstellung des Märkte- und Zentrenkonzepts am 13.04.2005 ge­zeigt. Diese Fassung wurde inzwischen noch einmal auf die geltenden Rechts­grundlagen überprüft.

Im Einzelnen sind gegenüber dem Stand vom 10.11.2004 folgende Gewerbestand­orte zusätzlich der Zone 3 zugeordnet:

-     Gewerbegebiet Staudfuß, Bebauungsplan in Kraft seit 04.02.1993/07.11.1997
-     Westlicher Bereich des Bosch-Geländes an der Tübinger Straße:
     nach § 34 BauGB ist Einzelhandel hier faktisch unzulässig.
-     Zwischen Tübinger Straße und Bahn:
     nach § 34 BauGB ist Einzelhandel hier faktisch unzulässig
-     Industriegebiet Schachen, Bebauungsplan in Kraft seit 26.05.1965.

Viele der im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gegebenen Anregungen beziehen sich nicht unmittelbar auf die Inhalte des Märkte- und Zentrenkonzepts. Dabei geht es v. a. um Maßnahmen, die Attraktivität der Innenstadt zu erhalten und zu stärken. Parallel zum Märkte- und Zentrenkonzept spielen dabei sowohl die städtebaulichen Rahmenbe­dingungen als auch schlüssige Handels- und Marketingkonzepte eine wichtige Rolle.

Beispielhaft genannt seien hier:
       -       eine gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und für Individualverkehr,
       -       ausreichende Parkierungseinrichtungen in angemessener Entfernung,
       -       Vernetzung der Innenstadt mit angrenzenden Quartieren,
       -       attraktive, saubere und gepflegte Stadträume.

Einige der genannten Themen werden im laufenden städtebaulichen Ideenwettbewerb "Neugestaltung Straßen und Plätze Altstadt" aufgegriffen. Aber auch private Initiativen der Einzelhändlergemeinschaft stellen einen wichtigen Faktor für eine attraktive Innen­stadt mit hochwertigem Angebot im Einzelhandel dar.

 

5.    Weiteres Vorgehen

Das Märkte- und Zentrenkonzept entfaltet als städtebaulicher Rahmenplan noch keine unmittelbare Rechtswirkung. Als vom Gemeinderat beschlossener Baustein der Stadt­entwicklung ist es jedoch Grundlage zukünftiger planerischer Entscheidungen.

Zur Umsetzung sollen daher die Inhalte des Märkte- und Zentrenkonzepts schrittweise in Bebauungspläne eingearbeitet werden. Erst dann können sie in Form einer Satzung rechtlich fixiert werden und sind für jedermann verbindlich.

Bestehende Bebauungspläne werden überprüft und gegebenenfalls geändert oder er­gänzt. Bei Neuaufstellung von Bebauungsplänen ist das Märkte- und Zentren­konzept künftig als von der Gemeinde beschlossene sonstige städtebauliche Planung gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen. Gegebenfalls kann auf Anträge, die dem Märkte- und Zentrenkonzept in Bezug auf die Ansiedlung von Einzelhandelseinrich­tungen widersprechen, kurzfristig mit den Sicherungsinstrumenten der Bauleitplanung (Zurückstellung von Baugesuchen und Veränderungssperre) reagiert werden.

Damit wird nach und nach die Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen gemäß dem Märkte- und Zentrenkonzept im gesamten Stadtgebiet ermöglicht.

 

 

gez.

 

Ulrike Hotz

 

 

 

 

Anlagen

 

Anlage 1     Märkte- und Zentrenkonzept, Stand 31.01.2006

Anlage 2     Protokoll der Bürgerinformationsveranstaltung am 13.04.2005

Anlage 3     Synopse Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vom 14.04.2005 bis 13.05.2005

Anlage 4                   Synopse Stellungnahmen der Bezirksgemeinderäte und WEG

Anlage 5                   Aktualisierung der Datengrundlage durch die GMA, Januar 2006